Chi acquista una casa firma spesso, prima del rogito, un contratto preliminare: il cosiddetto "compromesso". Con il preliminare venditore e acquirente si obbligano a concludere la compravendita definitiva entro una certa data, a un prezzo già concordato.
Un rischio spesso sottovalutato
Tra la firma del preliminare e il rogito possono passare mesi. In questo periodo l'immobile resta di proprietà del venditore, che potrebbe venderlo a un altro, concedere un'ipoteca o subire un pignoramento da parte dei suoi creditori. Il preliminare firmato solo tra le parti non è opponibile ai terzi: in questi casi l'acquirente rischia di perdere la casa e di dover recuperare in giudizio quanto ha versato.
La trascrizione del preliminare
Se il preliminare è stipulato davanti al notaio, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, può essere trascritto nei registri immobiliari (art. 2645-bis del Codice civile). La trascrizione "prenota" gli effetti del rogito: le ipoteche, i pignoramenti e le vendite successive non pregiudicano l'acquirente.
In più, se il venditore non stipula il definitivo, i crediti dell'acquirente (ad esempio la restituzione delle somme versate) sono assistiti da un privilegio speciale sull'immobile (art. 2775-bis del Codice civile).
Quanto dura la protezione
Gli effetti della trascrizione cessano se il rogito non viene stipulato entro un anno dalla data prevista nel preliminare, e comunque entro tre anni dalla trascrizione. Per questo è importante fissare tempi realistici.
Quando è particolarmente consigliabile
- quando tra preliminare e rogito passa molto tempo;
- quando l'acquirente versa somme importanti a titolo di caparra o di acconto;
- quando la casa è in costruzione o il venditore è un'impresa;
- quando ci sono dubbi sulla situazione economica del venditore.
Un consiglio pratico
Prima di firmare qualsiasi preliminare, anche quello predisposto dall'agenzia immobiliare, è utile farlo esaminare dal notaio: verificare in anticipo provenienza, ipoteche e conformità dell'immobile evita sorprese al momento del rogito.